老住宅的新出路
深圳蛇口槟榔园变身壹间公寓
秀城参与设计的“城市更新”代表作之深圳蛇口“壹间公寓”Apartment One老住宅变老了，它们的出路在哪里？难道一拆了之吗？深圳蛇口槟榔园的城市更新改造项目或许可以给你带来新的观念和启发。

集体宿舍变身精品公寓
深圳壹间公寓其前身是深圳蛇口槟榔园小区，自1987年建成至2010年，一直作为蛇口工业区入驻公司的广大蓝领的配套宿舍，为无数开发蛇口的建设者提供了安身之所，被喻为“梦开始的地方”。

随着时代的发展，2009年蛇口工业区实施“再造新蛇口”战略，蛇口实施产业转型升级和城市更新，蛇口网谷等项目已初步实现了互联网应用、电子商务、物联网等产业的聚集，需要相关服务配套项目的支撑。经过调研分析，2010年蛇口工业区开始对槟榔园进行整体改造，改造为精装白领公寓，既可以为产业升级提供生活配套，解决高端人才住房的后顾之忧，又可实现城市更新，提高土地的附加值。从资本运作的角度看，租金产生大量的现金流，固定资产增值后，可以抵押贷款实现更大的投资。

提供酒店式的服务

年8月18日开业的是壹间公寓首期项目，总共有10栋467套，其中精装单房459套，精装两房8套。总的公寓供应量共有1409间，提供家私家电，基本拎包可住。首批近500套投入使用，后续还有900余套2013年入伙。壹间公寓只有39平方米和78平方米两种户型，39平方米单位租金预定为每月2900-3200元，78平方米单位则预定5400元一个月。壹间公寓的所有房间都进行了精装修，配齐各项生活设施，此外还加装电梯、增加停车位、管道燃气，并在小区内增加园林景观，增加会所和早餐厅。壹间公寓实现了全智能化管理，并从南海酒店引入专业人员，实施酒店式服务。壹间公寓尚在推广阶段就受到了广大白领和蛇口入驻企业的欢迎，短短几天，壹间公寓首期就已100%出租。

业态定位
“壹间公寓不仅仅是一种产品，也不仅仅提供服务，而且是提供一种全新的生活方式。”蛇口工业区总经理杨天平说，营销策划人员在市场需求调查以及市场定位有了新的发现，老住宅翻新改造成的公寓的业态模式也算是一种创新，秀城设计从调查中得知，近年来在香港出现了一种新的业态，就是服务式住宅（Serviced Apartment），分为酒店式（Hotel-like）和住宅式(Apartment-like)两种。服务式住宅是指“以月租形式，业主提供全套装修、家私及基本生活设备，管理公司提供维修、清洁等酒店式服务的住宅”。酒店式公寓和住宅式公寓两者间的共同之处是租期至少在一个月以上、一年之内；由业主提供了装修、厨房、家私在内的全套家居设备，以及服务及维修在内的中央管理。两者的不同之处在于，酒店式公寓一般附属于酒店内，可以和酒店共用设施；住宅式公寓多是社区内作出租用途的高档公寓，无酒店设施共享；香港具代表性的住宅式公寓是Shama 。
酒店式公寓（Hotel-like）的产生，租金比酒店低20%，但年出租率高，算下来年租金回报比酒店还高，所以近年来资本投入比较多集中在酒店式公寓方面，壹间公寓精装到位，实现了客户“拎包入住”， 填补了蛇口片区泰格公寓等高档公寓和普通出租屋之间的空白，为那些居住时间较酒店顾客长，但又非长期定居的白领，提供了一种新的精品选择，就是介乎酒店与住宅之间的一种居住需要，既要求有家庭式的居住环境，又要求享受到酒店式的便捷和周到的服务。壹间公寓将“出租式”的生活方式，引领至新的境界，它的成功改造将对深圳以及其他城市的老住宅区改造提供新的有力借鉴。

老住宅的城市更新的社会意义
老住宅的城市更新的社会意义，在于它的低碳环保。由于壹间公寓的改造主要采用在原建筑结构基础上翻新改造的方式，减少了大量建筑垃圾的产生以及碳排放，这个在作为全国首批低碳国土试验区的蛇口，从可持续发展以及循环经济的高度来说，这是一个颇具影响力的建筑实践。据悉，随着蛇口网谷项目的崛起、海上世界综合体项目即将全面落成和太子湾项目的实施，招商局蛇口工业区有限公司也加快了各项配套设施建设、改造的步伐。杨天平表示，蛇口工业区将对有条件进行改造的项目进行升级改造，为蛇口建设者提供更舒适、更现代化的工作和生活环境。现在的蛇口，正成为新一轮“梦开始的地方”。

在老社区创造新的生活方式
传统的房地产开发模式中，“拆掉旧房子，空降一个高密度的封闭新社区”的做法已经被有识之士饱受诟病。越来越多人们意识到老房子的文化价值，因为它们承载了一代人的成长记忆，秀城认为本项目的独特之处在于它保留了蛇口独特的低密度和疏松的城市肌理，并且通过设计，为它增加符合当代的现代生活元素，让它不仅融入原来的街区脉络，而且更加时尚，形成新的成熟的都市生活氛围，吸引了众多的高级白领在这里生活居住，激活了当地的社区生活。
中海油能源发展监督监理深圳分公司有近100名员工入住壹间公寓首期，员工们普遍都感受到“家”的亲切。来自澳大利亚一家物流公司的董事Richard先生说，他在南海酒店住了整整5年，入住壹间公寓1个月来，让他有了更美好的体验，他非常喜欢壹间公寓。

老住宅的城市更新需要政府政策支持的地方　
秀城认为，一个成功的城市更新离不开政府政策不拘一格的支持，比如：服务面积的加建引起容积率及绿化率的变化，小区入口道路更改带来与城市交通路网接驳关系的改变，这些改变需要规划部门站高一线的审批；建筑群体的功能从纯住宅变更成介于酒店和住宅之间的功能，需要增加的配套设施如：早餐厅、洗衣房、管理用房、会所等，餐厅厨房的设置也需要消防部门及环保部门的审批；增加电梯和管道煤气方面需要劳动部门和燃气公司的配合，尤其是小户型公寓开放式厨房面对燃气公司方面规范的挑战，等等。

老住宅的城市更新在设计上遇到的挑战
秀城设计在介入到老住宅城市更新的过程中遇到了不少挑战，比如：老房子的砖混结构给现代开放共享的灵活布局带来不便，在电梯加建和房间的分割改造时，遇到了对原结构加固保护处理的问题。新增加的功能房间和原住宅之间的动线组织往往比较复杂，对服务空间和经营空间的大小比例关系的拿捏成为关键，尤其是牵涉到多专业的配合，已经远超过单纯的建筑设计或者室内设计或者景观设计的孤立范围，秀城设计认为必须由跨界的设计团队强力介入参与统筹，成为一个乐队指挥的角色，强调多方配合，方可真正实现城市更新项目运营的全面成功。

附：壹间公寓Apartment One 宣传片
深圳秀城设计顾问有限公司2012.12.6

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